California restablece las ventas de ADU separadas del hogar principal – Excelsior California
Para los inquilinos que se ven obstaculizados por viviendas inasequibles en California, se ha abierto una nueva vía.
El gobernador Gavin Newsom promulgó el Proyecto de Ley 1033 de la Asamblea el 14 de octubre, derogando una prohibición anterior sobre la venta de unidades de vivienda accesorias o ADU separadas de una residencia principal.
Podría ser una cabaña en el patio trasero o un garaje reformado, por ejemplo. Si está adjunto o separado de la residencia principal es imposible. Convertir legalmente la casa y las otras unidades de vivienda en un condominio de dos o tres unidades, por ejemplo, ahora está sobre la mesa.
¿Puedes decir mini condominio?
A diferencia de una serie de leyes estatales de 2020 que aceleran la construcción de ADU, las reglas específicas sobre cómo convertir una ADU en un condominio se dejan en manos de cada municipio.
¿Participarán los funcionarios locales, sabiendo que el estado enfrenta una escasez de viviendas y una crisis de asequibilidad? Sólo el tiempo dirá.
“Esto satisface el elemento de vivienda asequible”, dijo Al Salguero, gerente de la división de bienes raíces de la Oficina del Tasador del Condado de Orange.
Suponiendo que todas las casillas de cumplimiento de conversión de condominios locales estén marcadas, los propietarios de viviendas con ADU pueden conservar, alquilar una o todas las unidades o vender una o todas las unidades.
California alberga 10.623.720 unidades de vivienda residencial, según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California. La vivienda residencial se define como de una a cuatro unidades de vivienda. Son viviendas unifamiliares, condominios y casas adosadas, dúplex, tríplex y cuádruples. Cinco o más unidades se consideran viviendas comerciales, también conocidas como apartamentos.
Pero existen pocas ADU.
La cantidad de permisos de construcción para ADU ha aumentado desde 2020 hasta 2022, según los datos más recientes disponibles.
En todo el estado se emitieron 44,532 permisos de construcción ADU durante el período de tres años. De ese total, el condado de Los Ángeles emitió 26,351, el condado de Orange emitió 3,539, el condado de Riverside emitió 1,136, el condado de San Bernardino emitió 1,531 y el condado de San Diego emitió 5,120 permisos para ADU, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.
Para ser claros, los permisos no significan necesariamente que la ADU se completó o incluso se inició.
Es un gran signo de interrogación si los propietarios con ADU previamente construidas ven algún potencial financiero adicional o tienen la motivación para pasar por el proceso de conversión de condominios. Si tu abuela vive en el departamento de su abuela y está feliz, ¿qué sentido tiene una conversión a condominio?
Claramente, la oportunidad está llamando a la puerta para los propietarios y posibles propietarios que quieran capitalizar la demanda de propiedad de vivienda.
“A California le faltan unos pocos millones de unidades de vivienda”, dijo Jordan Levine, economista jefe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California.
El momento no podría ser mejor para cualquiera que desee comprar o refinanciar para construir una ADU.
El 16 de octubre, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. anunció actualizaciones de su programa de financiación de rehabilitación de propiedades FHA 203(k). En parte, el financiamiento para la construcción, conversión y rehabilitación de ADU está permitido para unidades adjuntas y separadas de la residencia principal.
Y, para fines de calificación de aprobación de hipotecas, la suscripción de la FHA ahora reconocerá los ingresos por alquiler de ADU existentes y previstos.
También hay una variedad de otros préstamos de construcción más caros disponibles además del producto FHA 203(k).
La próxima semana escribiré sobre el financiamiento de la construcción de condominios pequeños.
Freddie Mac califica las noticias
La tasa fija a 30 años promedió 7,63%, 6 puntos básicos más que la semana pasada. El tipo fijo a 15 años promedió 6,92%, 3 puntos básicosmayor que la semana pasada.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios informó una disminución del 6,9% en las solicitudes de hipotecas en comparación con la semana pasada.
En pocas palabras: Suponiendo que un prestatario obtenga la tasa fija promedio a 30 años sobre un préstamo conforme de $726,200, el pago del año pasado fue $340 menos que el pago de esta semana de $5,143.
Lo que veo: a nivel local, los prestatarios bien calificados pueden obtener las siguientes hipotecas a tasa fija con un punto: una FHA a 30 años al 7,125%, una convencional a 15 años al 7,125%, una convencional a 30 años al 7,625%, una Saldo alto convencional a 30 años al 7,99% ($ 726 201 a $ 1 089 300) y un bono jumbo a 30 años fijo al 7,75 %.
Nota: El préstamo conforme a la FHA a 30 años se limita a préstamos de $644,000 en Inland Empire y $726,200 en los condados de Los Ángeles y Orange.
Programa de préstamos llamativo de la semana: una tasa ajustable a 30 años, con interés único y fijo durante los primeros cinco años, al 7,375% con un costo de 1 punto.
(Jeff Lazerson es un agente hipotecario).
