¿Dónde están las viviendas más asequibles de California? – Excelsior California
Este es el primer consejo: si desea una casa en California casi asequible, busque lejos de la costa y las grandes ciudades.
Esto se deduce de las estadísticas de asequibilidad de compra de vivienda del tercer trimestre para 578 grandes condados de EE. UU., incluidos 35 condados de California, compiladas por ATTOM, un proveedor de datos inmobiliarios.
¿Cómo ocurre esto?
Primero, clasificamos a los condados según sus precios, poder adquisitivo y asequibilidad histórica. Luego combinamos esos cuadros de mando.
Y asi… Butte es el condado de las baratas de California. Está muy al norte y es el hogar de Chico y la presa Oroville.
El siguiente condado en cuanto a asequibilidad fue Imperial, seguido de Humboldt, Tulare y Fresno.
El condado menos asequible, según estos cálculos, fue Santa Cruz, Monterey, Orange, San Diego y Alameda.
Ahí está el detalle:
Entremos en las clasificaciones de los condados y observemos que hay mucho “arte” involucrado en las matemáticas de la asequibilidad de la compra de una vivienda.
Precios: ¿Cuánto cuesta?
Los buscadores de casas en el condado de Tulare la tienen mejor, en términos de California, con un precio medio de vivienda de $338,000 que requiere un ingreso anual de $83,000 para calificar para un préstamo con un 20% de pago inicial a las tasas vigentes y una relación deuda-ingresos del 28%.
La siguiente fue la mediana de 340.000 dólares de Kern, que requiere un ingreso anual de 86.000 dólares, seguida de los 355.000 dólares de Imperial (ingresos de 87.000 dólares), los 359.000 dólares de Kings (89.000 dólares) y los 385.000 dólares de Butte (95.000 dólares).
El más costoso: la mediana de 1,48 millones de dólares del condado de Santa Clara requiere un ingreso anual de 358.000 dólares. Los 1,47 millones de dólares de San Mateo requieren 356.500 dólares, mientras que los 1,3 millones de dólares de Marín requieren 325.500 dólares. En San Francisco, una casa mediana de 1,29 millones de dólares requiere 319.500 dólares de ingresos, y una casa de 1,17 millones de dólares en Santa Cruz requiere 283.500 dólares.
Comparemos esto con el típico comprador estadounidense que pagó 319.950 dólares por una casa que requería un salario de 88.000 dólares.
Poder adquisitivo: La brecha entre los pagos estimados y los salarios.
Los compradores del condado de Kern están en mejor forma. El pago típico de una hipoteca, 2.008 dólares al mes, consumiría sólo el 43% del salario local promedio de 4.681 dólares. El siguiente fue Sacramento con un 46%, luego los condados de Tulare, Imperial y Kings con un 47%.
En el otro extremo del espectro de asequibilidad, está el condado de Santa Cruz. Los pagos de hipoteca de $6,614 equivalen al 123% del salario local de $5,390. El margen más amplio en la nación entre los 578 condados de EE. UU. rastreados por ATTOM
El siguiente nivel más bajo según este criterio de asequibilidad de California fue Monterey con 101%, ubicándose en el tercer lugar a nivel nacional. Marin con 100% (No. 4), Orange con 95% (No. 6) y San Luis Obispo con 94% (No. 7).
Sí, las viviendas en estos condados generan pagos que engullirían todos los cheques de pago de un trabajador. Por eso, dos ingresos (y también estamos hablando de buenos salarios) son un requisito mínimo para ser compradores de vivienda en estas comunidades.
Tenga en cuenta que el pago típico de una vivienda a nivel nacional de 2.053 dólares representaba el 39% de lo que gana un trabajador estadounidense común: 5.935 dólares.
Asequibilidad histórica: cómo se compara hoy con las normas que datan de 2005.
El condado de San Francisco es el único de los 35 condados de California con una asequibilidad superior a su promedio de 18 años.
Una mejora del 8% refleja en gran medida la caída en cascada del valor de las viviendas en San Francisco, que han bajado un 15% desde su pico reciente. Sólo uno de los 578 condados de Estados Unidos tuvo una mejora mayor: el pequeño condado de Macon en Illinois.
El siguiente en California fue San Mateo, con una asequibilidad un 8% inferior al promedio. Marin estaba un 15% por debajo, Humboldt un 17% por debajo y Butte un 18% por debajo.
La asequibilidad en los condados de Monterey y San Bernardino parece históricamente la peor, con un 33% por debajo de sus normas. Luego vienen Riverside y Kern con un 32% menos.
A nivel nacional, la asequibilidad también está perjudicada: un 31% menos que el promedio estadounidense.
Pandemia y mercado de vivienda
Mire lo que la era de la pandemia le hizo a los buscadores de casas en California cuando los precios y las tasas hipotecarias se dispararon.
El pago medio de la vivienda en los 35 condados fue de 3.658 dólares en el tercer trimestre. Esto representa un aumento del 68 % desde finales de 2019, cuando pocos sabían qué era el coronavirus.
El pago más alto de California entre los condados fue de $8,351 (Santa Clara), un aumento del 49% desde 2019. Pero el pago bajo de $1,931 (Tulare) refleja un aumento del 81%.
De modo que las “ofertas” de California se están volviendo mucho más caras.
