Gobernador Newsom aprueba proyectos de ley para aumentar producción de viviendas y reforzar protección de inquilinos – Excelsior California

A partir del próximo año en California, los propietarios podrán vender la unidad Granny en su patio trasero. Las instituciones religiosas pueden construir viviendas en sus terrenos. Y los desarrolladores pueden agregar más viviendas a lo largo de la costa en lugares que alguna vez estuvieron prohibidos.

Las amplias iniciativas se encontraban entre más de 50 proyectos de ley de vivienda firmados por el gobernador Gavin Newsom con la intención de acelerar la oferta de viviendas del estado y proteger a los inquilinos de los desalojos ante una crisis de vivienda en todo el estado.

La avalancha de proyectos de ley de vivienda de este año se aprobó con el apoyo de los intereses laborales que se unieron a los defensores de la vivienda para romper la oposición de los gobiernos locales que corren el riesgo de perder el control sobre la aprobación de viviendas.

“Es una matemática simple: California necesita construir más viviendas y garantizar que las que tenemos sean asequibles”, dijo Newsom en un comunicado. “Estos 56 proyectos de ley se basan en ese trabajo, apoyan a los inquilinos y garantizan que las ciudades sean responsables de planificar y permitir su parte justa de vivienda”.

A pesar de años de legislación, California todavía está atrasada en sus objetivos de producción de viviendas, y muchas localidades continúan bloqueando carreteras. Newsom se ha vuelto cada vez más agresivo a la hora de rechazar la política de “no en mi patio trasero”: con la Legislatura, ha destinado miles de millones a la producción de viviendas asequibles y ha trabajado con el fiscal general para que las ciudades y los condados cumplan con las leyes estatales de vivienda.

Trabajando en pro de esos esfuerzos en el lado legislativo está el senador Scott Wiener, un líder en temas de vivienda y autor de dos de los principales proyectos de ley que surgieron de la sesión de este año, SB 4 y SB 423.

“La era de decir no a la vivienda está llegando a su fin”, afirmó el demócrata de San Francisco en un comunicado. “Hemos estado plantando semillas durante años para lograr un futuro inmobiliario más brillante, y hoy continuamos firmemente por ese camino”.

Racionalización de la vivienda

La SB 423, escrita por Wiener, extiende por una década una ley que expirará en 2026 y que permite a los desarrolladores de viviendas multifamiliares evitar algunos de los largos procesos de aprobación en ciudades que se están quedando atrás en sus objetivos de vivienda exigidos por el estado. Esa ley, SB 35, ha llevado a la aprobación de más de 18,000 nuevas unidades desde su aprobación en 2017, según un estudio reciente del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley.

Cuanto más tiempo pasa un desarrollador obteniendo el permiso para un proyecto, más caros serán los costos finales del proyecto, dijo Muhammad Alameldin, asociado de políticas del Centro Terner. Esos costos finalmente pasan al propietario o al inquilino.

“Racionalizar el desarrollo de viviendas es importante para reducir costos y entregar las viviendas que necesitamos desesperadamente ahora”, dijo.

La ley también permite la construcción en determinadas zonas costeras que quedaron exentas de la ley de 2017. El proyecto de ley enfrentó este verano la oposición de grupos ambientalistas y comunidades costeras que temían que abriera la puerta a la construcción de proyectos en áreas vulnerables a las inundaciones y al aumento del nivel del mar. La Comisión Costera de California, que regula el desarrollo a lo largo de la costa, finalmente abandonó su oposición a la ley después de que Wiener aclarara que la ley no se aplicaría a áreas “ambientalmente sensibles o peligrosas”.

Los desarrolladores que aprovechen el proceso de simplificación deberán pagar los salarios sindicales vigentes, una disposición impulsada por la Conferencia de Carpinteros de California, el sindicato que copatrocinó el proyecto de ley. Pero muchos desarrolladores dicen que eso puede aumentar los costos de construcción y les impide aprovechar la ley.

‘Sí en el patio trasero de Dios’

La SB 4, escrita por Wiener, rezonifica terrenos propiedad de organizaciones religiosas y universidades sin fines de lucro para permitir viviendas asequibles en sus propiedades. Apodado YIGBY, o “Sí en el patio trasero de Dios”, esta fue la tercera vez que el proyecto de ley se presentó ante la Legislatura.

“Muchas sinagogas y lugares de culto están ansiosos por hacer más que ser voluntarios y donar: quieren construir viviendas asequibles y sacar a sus vecinos de las calles para siempre”, dijo David Bocarsly, director ejecutivo del Comité de Asuntos Públicos Judíos de California, en una declaración.

Un estudio reciente del Centro Terner encontró que la SB4 abriría 171,000 acres de tierra en todo el estado para viviendas asequibles.

Ha habido un auge en la construcción de ADU, o unidades de vivienda accesorias, también conocidas como “unidades de abuela”, desde que se aprobaron leyes estatales en 2016 y 2017 para agilizar los permisos. Casi una de cada cinco nuevas unidades de vivienda construidas en California hoy en día son ADU, según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado.

Y ahora la AB 1033, escrita por el asambleísta Phil Ting de San Francisco, permite a los propietarios vender esas unidades de vivienda por separado de las casas.

“Con la firma del gobernador en mis proyectos de ley, las ADU pueden continuar aprovechando el éxito de nuestra revolución en el patio trasero. No sólo habrá más unidades de alquiler, sino que esto también abrirá la puerta a la propiedad de vivienda asequible para muchos”, dijo Ting en un comunicado.

Ting también presionó para obtener otros $25 millones en el presupuesto de este año para el Programa de Subvenciones ADU, que ayuda a los propietarios con los costos previos a la construcción de las ADU.

“La gente como contaminación”

Una nueva ley redactada en respuesta a una demanda presentada por vecinos que se oponían a un proyecto de viviendas de UC Berkeley en People’s Park exime el ruido generado por los residentes de un proyecto residencial como impacto en el medio ambiente según la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA).

En la demanda de 2021, los vecinos argumentaron que los funcionarios de la universidad no habían tenido en cuenta el impacto del ruido de los estudiantes de la residencia de estudiantes prevista para 1.100 camas. En un fallo de febrero, un juez de la corte de apelaciones se puso del lado de los vecinos.

El proyecto de ley, redactado por la asambleísta Buffy Wicks, demócrata de Oakland, no significa que a la universidad se le permitirá comenzar la construcción de su proyecto de inmediato. El caso aún se dirige a la Corte Suprema del estado. Pero la nueva ley socavará la base del fallo del tribunal de apelaciones de febrero.

“La AB 1307 restablece más de 50 años de precedente de la CEQA y reafirma que las personas no son contaminación”, dijo Wicks en un comunicado.

Limitar los depósitos de seguridad

En una victoria para los inquilinos, el gobernador también firmó la AB 12, que limita a los propietarios a no cobrar más de un mes de alquiler como depósito de seguridad. Actualmente, los propietarios pueden cobrar hasta dos meses de alquiler por un depósito, o tres meses para propiedades amuebladas.

“Los depósitos de seguridad masivos pueden crear barreras insuperables a la asequibilidad y accesibilidad de la vivienda para millones de californianos”, dijo el miércoles en las redes sociales el autor del proyecto de ley, Matt Haney. “A pesar del aumento vertiginoso de los alquileres, las leyes que garantizan depósitos de seguridad asequibles no han cambiado sustancialmente desde la década de 1970. El resultado es que los propietarios pierden buenos inquilinos y los inquilinos se quedan en casas demasiado hacinadas, inseguras o lejos del trabajo”.

La ley entrará en vigor en junio de 2024.

Original story in english language:

Gov. Newsom signs off on bills to increase state’s housing production, bolster tenant protections